전체 글90 상가 경매, 낙찰가 밖에서 떠안는 공실 상가 경매, 곧 수익형 부동산 경매가 쏟아진다는 뉴스에 싸게 건물을 노리는 사람이 늘었다. 공실과 고금리로 버티지 못한 상가 건물 경매가 늘어난 결과다.그런데 낙찰가가 싸다고 싸게 산 게 아니다. 낙찰가 밖에서 밀린 관리비·공실 기간 이자·부가세·명도를 더 떠안기 때문이다.그래서 상가 경매 주의점은 하나다. 감정가나 낙찰가만 보면 함정에 빠지니, 떠안을 비용을 다 더한 총액으로 수익을 따져야 한다.상가 경매, 낙찰가가 싼 데는 이유가 있다지금 상가 경매가 느는 건 수익이 안 나서다. 공실로 월세가 끊기는데 대출 이자는 고금리로 커지니, 건물주가 버티지 못하고 경매로 내몰린다.그 말은 낙찰받은 사람도 같은 상황을 떠안는다는 뜻이다. 싼 낙찰가 뒤에는 안 팔리고 안 빌리는 이유가 숨어 있을 때가 많다.왜 지.. 2026. 10. 31. 선순위 임차인 경매, 배당요구 없으면 떠안는 보증금 선순위 임차인 경매는 겉보기 가격만 보면 함정에 빠진다. 낙찰가가 싸 보여도, 배당요구가 없으면 임차인 보증금을 낙찰자가 떠안아 실제 부담은 훨씬 커진다.갈림길은 하나다. 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞서는지다. 앞서면 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안고, 뒤면 소멸한다.그래서 초보일수록 임차인 있는 물건을 무조건 피한다. 하지만 날짜만 읽을 줄 알면, 오히려 경쟁이 덜한 기회가 되기도 한다.선순위 임차인 경매, 대항력이 앞서면 보증금을 떠안는다경매에서 임차인이 있다고 무조건 위험한 건 아니다. 문제가 되는 건 대항력 있는 임차인, 곧 선순위 임차인이다. 이들은 낙찰자에게 자기 보증금을 주장할 수 있다.그래서 입찰 전에 이 임차인이 선순위인지 후순위인지부터 가린다. 이 한 줄이 낙찰가에 보증금을 더해.. 2026. 10. 30. 선순위 임차인 경매, 배당요구 없으면 떠안는 보증금 선순위 임차인 경매 물건을 보면, 감정가보다 싸 보여 눈이 간다. 그런데 대항력 있는 임차인이있으면 낙찰가 외에 보증금을 따로 떠안을 수 있다.핵심은 배당요구다. 선순위 임차인이 배당요구를 안 했으면, 그 보증금을 낙찰자가 전액인수한다. 싼 값에 받았다가 보증금까지 떠안으면 오히려 비싸진다.그래서 선순위 임차인 경매에서 입찰 전에 봐야 할 건 감정가가 아니라 매각물건명세서다.선순위 임차인 경매, 배당요구 없으면 보증금을 인수한다대항력 있는 임차인인지부터 가린다임차인이 집이 팔려도 버틸 수 있는 힘을 대항력이라 한다. 주택을 넘겨받아 살면서 전입신고를하면, 그 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조).대항력 있는 임차인은 낙찰자에게 "보증금 돌려주기 전엔 못 나간다"고 할 수 있다. 그래.. 2026. 10. 29. 경매 유찰, 싸진 값에 떠안는 권리 하자 관심 있던 경매 물건이 한 번 유찰돼 20% 넘게 싸졌다. 숫자만 보면 지금이 기회처럼 보인다.그런데 입찰자가 아무도 없어서 유찰됐다는 건, 바꿔 말하면 아무도 안 들어간 이유가있다는 뜻이다.경매 유찰은 싸진 가격표만 주는 게 아니다. 그 값에 떠안아야 할 권리 하자를 같이 준다.싸진 값에 숨은 경매 유찰 이유를 보는 게 먼저다.경매 유찰, 싸진 값보다 먼저 볼 것은 유찰 이유다지금 경매가 역대 최다로 쏟아진다2026년 들어 경매 물건이 급격히 늘었다. 1~9월 전국 법원 경매가 26만 3,018건으로,월평균을 감안하면 연 35만 건에 이를 것으로 추산된다.역대 최다였던 2009년 29만 7,038건을 크게 웃도는 규모다. 아파트·오피스텔의 임의경매결정등기 신청도 2021년 상반기 3,039건에서 202.. 2026. 10. 27. 사업시행인가, 인가 난 구역에서 막히는 낙찰 재건축 사업시행인가가 났다는 기사를 보고 그 동네 경매 물건을 낙찰받을 생각이라면, 인가 날짜보다 먼저 봐야 할 날짜가 있다.조합설립인가일이다. 투기과열지구에서 재건축은 그 날짜부터 조합원 지위 양도가 막힌다.서대문구 북가좌6구역이 2026년 9월 16일 사업시행인가를 받았다. 그런데 조합설립인가는 2020년 2월이다. 인가 뉴스가 뜬 시점에는 이미 6년 넘게 닫혀 있었다.사업시행인가 뉴스는 진입 신호가 아니라 이미 닫혔다는 표시다북가좌6구역은 조합설립인가가 2020년 2월이다12년 만의 인가라는 제목이 붙은 것은 정비구역 지정이 2014년 5월이었기 때문이다. 그 사이 단계마다 몇 년씩 걸렸다.시점단계매수자에게 뜻하는 것2014년 5월정비구역 지정아직 제한 없음2020년 2월조합설립인가투기과열지구라면 .. 2026. 9. 27. 말소기준권리, 가압류를 못 보고 떠안는 가등기 경매 물건 등기부에 가등기가 한 줄 붙어 있으면 입찰을 접는 사람이 많다. 그런데말소기준권리를 어디에 두느냐에 따라 그 가등기는 지워지기도 하고 낙찰자가 그대로떠안기도 한다.가르는 것은 권리의 이름이 아니라 접수일자다. 말소기준권리란 말은 민사집행법에 없고,법이 정한 것은 「매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다」는 제91조 제2항한 줄이다.그래서 순위번호만 보고 판단하면 어긋난다. 등기부 갑구와 을구는 순위번호를 각각 따로매기기 때문이다.말소기준권리는 순위번호가 아니라 접수일자가 가장 이른 담보권이다민사집행법 제91조가 정한 것은 「저당권은 전부 소멸」 한 줄이다제91조 제2항은 저당권을 순위와 무관하게 전부 지운다. 1순위든 5순위든 저당권은 남지않는다. 여기까지는 다툼이 없다.문제는 제3항.. 2026. 9. 26. 이전 1 2 3 4 ··· 15 다음
