전체 글74 선순위 임차인 경매, 배당요구 없이 떠안는 보증금 선순위 임차인 경매는 세입자가 이미 사는 집이 경매로 나온 것이다. 이때 가장 무서운 건 그 보증금을 낙찰자가 떠안느냐다.답은 하나로 정해져 있지 않다. 임차인이 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금을 다 받았는지가 인수 여부를 가른다.대항력 있는 임차인이 배당요구를 안 하면 낙찰자가 보증금 전액을 떠안는다. 경매 권리분석의 첫 단추가 여기에 있다.선순위 임차인 경매, 낙찰자가 보증금을 떠안는 갈림길은 배당요구다핵심은 세 가지다. 임차인에게 대항력이 있는가, 배당요구를 했는가, 배당으로 보증금을 다 받았는가.이 세 관문을 다 통과하면 임차인은 배당으로 빠지고 낙찰자는 깨끗한 집을 얻는다. 하나라도 어긋나면 그 차액이 낙찰자 몫이다.대항력 있는 임차인, 전입신고 다음날 0시에 생긴다대항력은 임차인이 주택을 .. 2026. 9. 11. 아파트 경매 낙찰가율, 시장이 갈리는 낙찰 기준 아파트 경매 낙찰가율이 2026년 8월 전국 84.7%로 내려갔다. 3개월 연속 하락이다.미분양이 쌓이고 거래가 얼어붙어 경매 물건은 늘었는데 낙찰가율은 떨어지니 싸게 줍는 시장처럼 보인다. 그런데 지역별 숫자를 뜯어보면 반대다. 지금은 싸게 줍는 시장이 아니라 옥석을 가리는 시장이다.서울 아파트 경매 낙찰가율은 같은 달 97.0%다. 중저가·선호단지는 감정가의 100%를 넘겨 낙찰되고, 외곽과 지방은 유찰이 쌓인다. 물건이 늘었다는 말과 싸게 살 수 있다는 말은 다르다.그래서 지금 아파트 경매 낙찰가율만 보고 들어가면 안 된다. 낙찰가 뒤에는 인수해야 할 보증금, 명도 비용, 취득세, 그리고 낙찰하는 순간부터 도는 기한이 붙는다.결국 낙찰가율 숫자보다, 그 뒤에 붙는 돈과 기한이 판단을 가른다. 8월 .. 2026. 9. 10. 인구감소지역 임대주택 중과제외, 경매도 놓치는 이유 인구감소지역 임대주택 중과제외. 검색해보면 "새로 생기는 혜택인가" 싶을 수 있다. 그런데 이 제도는 신설이 아니라 이미 2026년 올해 시행 중인 제도다.경매로 인구감소지역 주택을 낙찰받을 계획이라면, 신설 여부보다 훨씬 중요한 것이 따로 있다. 취득일로부터 60일이라는 시계가 낙찰 순간부터 돌아간다는 점이다.지방세 취득세는 원래 인구감소지역 주택이라고 무조건 깎아주지 않는다. 다주택자가 조정대상지역에서 집을 하나 더 사면 취득세율이 8%나 12%까지 뛴다. 이번에 살펴볼 제도는 그 중과를 피할 수 있는 예외 중 하나다.이 제도는 신설이 아니라 일몰 1년 연장이다임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대주택으로 등록할 목적으로 2026년 1월 1일부터 12월 31일 사이 인구감소지역에서 주.. 2026. 9. 7. 재건축 조합원 지위, 경매로 사도 못 받는 이유 재건축 아파트가 경매에 나오면 "낙찰만 받으면 조합원 지위도 같이 넘어오겠지"라고 생각하기 쉽다. 시세보다 싸게 사는 데다, 등기만 넘어오면 나머지는 자동으로 따라올 것 같아서다.그런데 투기과열지구 안에서는 이야기가 다르다. 경매로 소유권을 취득해도 조합원 지위는 별도 요건을 통과해야 넘어온다. 요건을 못 채우면 낙찰자는 집만 갖고 조합원 자격은 없는 채로 현금청산 대상이 될 수 있다.투기과열지구, 정해진 시점 뒤에 양수하면 조합원이 못 된다도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 정비사업의 건축물·토지를 일정 시점 뒤에 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 정한다. 매매든 경매든 "양수"라는 사실 자체는 같이 취급된다.재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가가 기준기준.. 2026. 9. 6. 준공후미분양 취득세 감면, 경매엔 안 통하는 이유 지방에 준공후미분양 아파트가 쌓여 있다는 뉴스가 나올 때마다 "취득세를 깎아준다"는 얘기가 같이 따라온다. 실제로 그런 감면 제도가 있다. 그런데 이 감면, 경매로 낙찰받은 물건에도 그대로 적용될까.조문을 그대로 읽어보면 답이 간단하지 않다. "사업주체로부터 최초로 유상거래"라는 말이 걸린다.지방 준공후미분양, 취득세 최대 절반까지 깎아준다지방세특례제한법 제33조의3에 근거가 있다. 수도권 외 지역의 준공 후 미분양 아파트를 사업주체로부터 처음으로 유상거래(부담부증여 제외)로 취득하면 취득세의 25%를 경감하고, 지자체가 조례로 최대 25%포인트를 추가로 깎아줄 수 있다. 둘을 합치면 최대 50%다.요건내용대상 지역수도권 외 지역취득 방식사업주체로부터 최초 유상거래(부담부증여 제외, 법인·단체 취득 제외.. 2026. 9. 5. 고급주택 취득세 중과, 경매도 못 피하는 이유 경매로 고급주택을 낙찰받으면 매매보다 세금 부담이 가벼울 거라고 생각하기 쉽다. 그런데 지방세법상 고급주택 취득세 중과는 "어떻게 취득했는지"가 아니라 "무엇을 취득했는지"를 본다. 면적과 가격이라는 두 가지 요건만 채우면, 매매든 경매든 똑같이 걸린다.여기에 최근 변수가 하나 늘었다. 2026년 8월 26일 행정안전부가 이 기준 자체를 바꾸는 개편안을 내놨다. 아직 국회를 통과하지 않은 입법예고 단계지만, 경매로 고급주택급 물건을 노리는 사람이라면 지금 기준과 예정된 기준을 같이 알아둘 필요가 있다.고급주택 취득세 중과 기준, 245㎡·9억원 초과현행 지방세법상 고급주택 중과는 두 가지 요건을 동시에 채워야 적용된다. 공동주택은 전용면적(공용면적 제외) 245㎡ 초과(복층형은 274㎡ 초과, 다만 한 .. 2026. 9. 4. 이전 1 2 3 4 ··· 13 다음
