전체 글63 경매 재매각, 낙찰자가 보증금을 못 돌려받는 이유 경매 사이트에서 '재매각'이라고 적힌 물건을 보면 흔히 한 번 유찰돼서 싸게 나온 줄 오해한다. 그런데 재매각은 값이 안 맞아서가 아니라 낙찰자가 잔금을 못 내서 다시 나온 물건이다. 최저가는 그대로고, 보증금은 오히려 더 비싸질 수 있다. 잔금을 못 낸 그 낙찰자에게는 무슨 일이 벌어지는지, 법 조문을 기준으로 정리한다.경매 재매각, 낙찰자가 보증금을 못 돌려받는 이유잔금 못 내면 법원이 재매각을 직권으로 명령한다부동산 경매에서 최고가로 낙찰받으면 법원이 매각허가결정을 내리고, 낙찰자는 정해진 대금지급기한까지 잔금을 완납해야 한다. 이 기한 안에 완납하지 못하고, 그 자리를 대신할 차순위매수신고인도 없다면 절차는 자동으로 끝나지 않는다. 민사집행법 제138조 1항은 이 경우 법원이 직권으로 부동산의 재.. 2026. 8. 27. 경매 매각불허가, 낙찰은 확정 아니라 시작인 이유 경매에서 최고가로 낙찰받으면 그걸로 끝이라고 생각하기 쉽다. 그런데 낙찰(매각기일)과 그 낙찰이 법적으로 확정되는 시점 사이에는 실제로 두 번의 '7일'이 끼어 있다. 첫 번째는 법원이 매각을 허가할지 말지 결정하기까지의 7일이고, 두 번째는 그 결정이 나온 뒤 확정되기까지의 7일이다. 이 둘은 근거 조문도 다르고 의미도 다른데, 둘 다 '7일'이라 섞어서 이해하기 쉽다.낙찰은 끝이 아니라 시작이다경매 절차에서 최고가매수신고인이 정해지는 날을 매각기일이라 부르고, 흔히 이걸 '낙찰'이라고 한다. 그런데 법원이 이 매각을 실제로 허가할지 결정하는 날은 따로 있다. 이 날을 매각결정기일이라 한다. 민사집행법 제109조는 매각결정기일을 매각기일부터 1주(7일) 이내로 정하도록 규정한다. 낙찰은 매각결정기일에 .. 2026. 8. 26. 경매 인도명령 6개월, 낙찰일부터가 아닌 이유 민사집행법 136조가 6개월을 정해 놓았다경매로 집을 받아도 안에 사람이 살고 있으면 바로 들어가지 못한다. 이때 쓰는 것이 인도명령이다. 소송을 걸지 않고 법원 결정 하나로 점유를 넘겨받는 약식 절차다.근거는 민사집행법 제136조 제1항이다.법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.「6개월」이라는 숫자는 경매를 조금만 봐도 나온다. 정작 흔들리는 것은 그 6개월을 어디서부터 세느냐다.6개월은 낙찰일이 아니라 대금 납부일부터 센다조문을 다시 보면 「대금을 낸 뒤」라고 적혀 있다. 낙찰받은 날이.. 2026. 8. 25. 임차인 대항력 발생 시점, 낙찰자 보증금 인수 기준 전입신고한 날에는 아직 대항력이 없다경매 물건을 볼 때 가장 먼저 세는 것이 임차인의 대항력이다. 대항력이 있으면 낙찰자가 보증금을 떠안고, 없으면 임차인이 배당에서 못 받은 몫을 낙찰자에게 요구할 수 없다.그런데 이 대항력이 언제 생기는지에서 자주 어긋난다. 전입신고를 한 날 생기는 게 아니다.주택임대차보호법이 정한 두 가지 요건대항력은 제3조에 있다. 요건이 둘이다.요건내용주택의 인도점유의 이전. 실제로 들어가 살아야 한다주민등록전입신고를 마쳐야 한다둘 다 갖춰야 한다. 계약서를 썼다거나 잔금을 치렀다는 것만으로는 안 된다.법이 말하는 대항력은 임차인이 제3자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘이다. 여기서 제3자에 경매 낙찰자가 들어간다.효력은 다음 날 0시에 생긴다조문의 표현이 .. 2026. 8. 24. 임차권등기 있는 경매 물건, 보증금은 누가 무나? 경매 물건을 보다가 등기부에 임차권등기가 찍혀 있으면 대부분 그 물건을 접는다. 「보증금을 내가 물어줘야 하는 물건」이라고 배웠기 때문이다.반은 맞고 반은 틀리다. 법이 정한 원칙은 소멸이고, 인수는 조건이 맞을 때만 붙는 예외다. 그리고 그 조건은 등기가 있느냐가 아니라 날짜의 선후로 갈린다.법이 정한 원칙은 소멸이다주택임대차보호법 제3조의5를 그대로 읽어 본다. 본문과 단서가 정반대 방향이라 나눠 봐야 한다.구분조문본문임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다단서다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다순서가 중요하다. 기본값은 「사라진다」이고, 살아남으려면 단서의 조건을 통과해야 한다. 그 조건이 두.. 2026. 8. 23. 차순위매수신고 보증금 반환, 내 돈이 언제까지 묶이나 경매장에서 아깝게 2등을 하면 집행관이 차순위매수신고를 할지 물어본다. 「낙찰자가 잔금을 안 내면 내가 받는다」는 말로 들리니 손을 들기 쉽다. 그런데 그 자리에서 내가 내는 비용이 무엇인지는 잘 설명되지 않는다.차순위매수신고가 무엇을 사는 것인가민사집행법 제114조 제1항이 정의하고 있다. 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 의무를 이행하지 않으면 자기 매수신고에 대해 매각을 허가해 달라는 취지의 신고다.낙찰자가 잔금을 못 내는 상황에 대비해 순번을 잡아 두는 것이다. 재매각 절차를 다시 밟지 않고 그대로 이어 갈 수 있으니 법원 입장에서도 쓸모가 있다.공유자우선매수권과 헷갈리기 쉬운데 다른 제도다. 그쪽은 공유지분 경매에서 공유자에게 주는 권리이고, 차순위매수신고는 2등으로 입찰한 사람이 하는 신고다... 2026. 8. 22. 이전 1 2 3 4 ··· 11 다음
