전체 글80 전월세 안심신탁, 집주인 보증금이 묶이는 조건 전월세 안심신탁은 전세금을 집주인이 아니라 주택도시보증공사에 맡기는 구조다. 세입자 쪽 이득은 숫자로 분명한데, 집주인 반응은 미지근하다.월 수령액이 74만원에서 120만원으로 늘어나는 예시가 나왔는데도 그렇다. 보증금이 신탁 계좌에 묶이기 때문이다.그리고 근저당 낀 빌라를 경매로 보는 쪽에는 아직 답이 안 나온 칸이 하나 있다. 그 집이 경매로 갔을 때 무엇을 인수하는지다.전월세 안심신탁, 세입자는 득을 보고 집주인은 묶인다3자 계약이 바꾸는 것은 돈이 머무는 곳기존 전세는 세입자 돈이 집주인 통장으로 간다. 안심신탁은 그 돈이 HUG로 간다.HUG는 받은 보증금을 펀드로 운용하고, 집주인에게는 매달 약정수익을 준다. 계약이 끝나면 보증금도 집주인이 아니라 HUG가 세입자에게 직접 돌려준다.기존 전세보.. 2026. 9. 20. 경락잔금대출, 80%가 아니라 방공제 뺀 한도 경락잔금대출이 낙찰가의 80%까지 된다는 말을 듣고 자금 계획을 세웠다면 숫자를 다시 봐야 한다. 80%는 상한이지 받는 금액이 아니다.실제 한도는 두 기준 중 낮은 쪽에서 방공제를 뺀 값이다. 서울이면 5,500만원이 먼저 빠진다.이 차이를 모르고 입찰하면 잔금일에 돈이 모자란다. 그러면 입찰보증금을 잃는다.경락잔금대출, 낙찰가 80%가 그대로 나오지 않는다경매에서 자기 자금을 계산할 때 경락잔금대출 한도가 출발점이다. 기준은 80%가 아니라 방공제를 뺀 금액이다.연말에 들어가려는 경우라면 계산이 더 중요하다. 경쟁자가 줄어든 만큼 무리한 입찰가를 써 넣기 쉽기 때문이다.연말 경매는 경쟁자가 줄지 가격이 싸지는 게 아니다연말이 경매 비수기라는 말은 응찰자 수에서는 맞는다. 다만 낙찰가율까지 같이 내려가.. 2026. 9. 19. 제시외건물 매각제외, 확인 안 하면 떠안는 지료 경매 감정평가서에서 "제시외건물 매각제외"라는 표시를 처음 보면 헷갈린다.매각물건명세서에 이렇게 적혀 있으면 "내 소유가 아니니 상관없겠지"라고 생각하기 쉽다.실제로는 반대에 가까운 경우가 있다. 매각제외라도 그 건물이 법정지상권 요건을 갖추면, 낙찰자는 철거를 요구하지 못하고 지료 청구권만 떠안는 처지가 된다.제시외건물 매각제외, 법정지상권 성립 여부로 갈린다제시외건물은 법전에 없고 감정평가서엔 있다"제시외건물"은 민사집행법에 정의된 법률 용어가 아니다.법원경매정보 공식 "경매용어" 사전에도 등재돼 있지 않다.경매신청채권자가 신청서에 적은 목적물 표시(등기부 기준)에는 없었지만, 감정평가 과정에서 현장에 실제로 있는 게 발견되면 얘기가 달라진다.등기부엔 없어도 감정평가서·현황조사보고서에는 그 건물·구축.. 2026. 9. 15. 토지거래허가구역 경매, 허가 없이 낙찰되는 조건 토지거래허가구역 경매, 흔히 토허구역 경매라 줄여 부르는 물건을 앞에 두면 먼저 걸리는 게 허가다. 잔금을 앞두고 허가를 못 받으면 낙찰이 깨지는 것 아닌지 불안하기 때문이다.결론부터 보면 경매는 토지거래허가를 받지 않는다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 경매를 허가 대상에서 명문으로 빼 두었다.대신 허가가 빠진 자리에 다른 것이 남는다. 농지라면 농취증이 붙고, 낙찰자가 떠안는 기한이 대금완납일부터 돈다.토지거래허가구역 경매, 허가는 빠지고 남는 절차토지거래허가는 땅을 사고파는 계약에 붙는 규제다. 허가구역 안에서 계약으로 소유권을 넘기려면 시·군·구의 허가를 먼저 받아야 한다.법원 경매는 그 계약이 아니다. 법원이 매각으로 소유권을 넘기는 절차라, 허가를 받을 당사자 자체가 없다. 그래서 허가는 .. 2026. 9. 14. 깡통전세 경매, 낙찰자가 떠안는 보증금 인수 조건 깡통전세 경매 물건을 볼 때 낙찰자가 가장 먼저 확인할 것은 매매가가 아니라 선순위 임차인의 존재 여부다. 싸게 낙찰받아도 임차인 보증금을 그대로 떠안으면 실제 투자금은 훨씬 커진다.서울에서는 대출과 보증금을 함께 낀 갭투자 매물이 계속 나오고 있다. 국토교통부 자금조달계획서 분석 기준으로 서울 갭투자 의심거래 5,673건 중 30~40대가 78%(4,430건)를 차지했고, 자금의 63.4%가 대출이었다.이런 매물이 전세금을 못 돌려주는 상황에 몰리면 결국 법원 경매로 넘어온다. 낙찰자가 입찰 전에 뭘 확인해야 안전한지부터 순서대로 짚어 본다.깡통전세 경매, 낙찰자가 떠안는 보증금 인수 기준깡통전세 경매, 선순위 임차인이 갈리는 기준경매 물건에 임차인이 있으면 먼저 말소기준권리부터 찾는다. 저당권·가압류.. 2026. 9. 13. 다주택자 취득세, 경매 낙찰자가 떠안는 중과 다주택자 취득세는 조정대상지역 2주택이면 8%다. 3주택부터는 12%까지 오른다.경매로 오래된 빌라를 낙찰받아 임대사업자로 등록하면 이 중과세율을 피한다고알려져 있다. 그런데 그 물건이 지어진 뒤 한 번도 안 팔린 첫 매물이면 얘기가달라진다.2026년 9월 매일경제 보도에 나온 서울 영등포구 사례가 이 사각지대를보여준다. 30년 된 빌라를 사며 임대사업자로 등록까지 했는데 취득세가 예상의8배로 나왔다.일반 매매든 경매든 이 함정의 조건은 똑같다. 물건이 준공된 뒤 몇 번손바뀜을 했는지가 취득세 특례 여부를 가른다.다주택자 취득세, 경매 낙찰자가 떠안는 중과다주택자 취득세 기준, 조정대상지역과 비조정 세율표다주택자 취득세율은 지역과 주택 수로 갈린다. 경매로 낙찰받는 물건이 몇번째 주택이 되는지부터 계산해.. 2026. 9. 12. 이전 1 2 3 4 ··· 14 다음
